Un argus immobilier par quartier pour contrer la pratique du «noir»



Un argus immobilier par quartier pour contrer la pratique du «noir»
L’article 65 du Code général des impôts (CGI) constitue un épouvantail pour les promoteurs immobiliers. Et ce n’est pas sans raison. La disposition permet à l’administration fiscale de reconstituer le revenu foncier imposable pour contrer la pratique de minoration des valeurs des transactions immobilières.

Les promoteurs immobiliers ont toujours réclamé la suppression pure et simple de cet article. En vain. Lors des discussions du projet de loi de Finances au niveau de la seconde chambre du Parlement, le gouvernement a introduit un amendement. La nouveauté consiste à créer dans chaque commune une commission chargée d’élaborer des prix de référence des constructions et des terrains non bâtis pour chaque quartier. Cette grille sera annuellement mise à jour et diffusée, notamment auprès des notaires. Ils serviront de base de calcul aussi bien pour la détermination de la valeur des biens immeubles ou fonciers.

La commission sera composée par des représentants de l’administration fiscale, de la conservation foncière, des autorités locales, des promoteurs immobiliers ainsi qu’un résident du quartier concerné. Sa présidence et son secrétariat reviendront respectivement aux représentants de la commune et de l’administration fiscale.

L’article 65, qui avait été introduit dans la loi de Finances 2009, co-responsabilise les deux protagonistes. Mais le redressement est devenu une pratique quasi systématique puisqu’en dehors du logement social, dont le prix est réglementé, la plupart des transactions immobilières font l’objet d’un redressement par le fisc. L’acheteur aussi bien que le vendeur sont toujours appelés à payer un supplément d’impôts.
Pour astreindre les promoteurs à plus de transparence, le législateur a prévu un mécanisme consistant pour l’acheteur à déclarer le prix réel versé au vendeur. Le bien immobilier est donc redressé fiscalement sur la base de cette déclaration à l’encontre du vendeur.
Abdellatif Zaghnoun, directeur général des Impôts, temporise. Lors d’une rencontre sur la loi de Finances 2013, il a affirmé que seules 35% des transactions font l’objet d’un redressement. Il s’agit surtout d’opérateurs sur lesquels le fisc a des présomptions par rapport à des transactions similaires. Mohamed Hdid, président de l’Ordre des experts-comptables, avait rétorqué que l’administration fiscale confondait deux notions distinctes: la valeur du bien et le prix négocié entre deux parties.

Les promoteurs ne voient pas d’un bon œil les implications de l’article 65: «la possibilité pour l’administration fiscale de redresser un bien immobilier sur la base de la déclaration d’un acheteur ne répond à aucune logique ni objectivité. D’autant plus que les redressements interviennent a posteriori, soit après la clôture des bilans», explique Ibn Mansour, président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers. Si l’article 65 est réaménagé, le projet d’élaboration d’un argus entre la FNPI et la DGI pourrait être logiquement abandonné. Cela fait plus d’un an que les deux parties s’activent à concevoir un argus immobilier spécifique à la ville de Casablanca dans un premier temps. «La balle est dans le camp de la DGI qui a promis la publication en janvier», ajoute Ibn Mansour.

Ce que dit la loi

L’ARTICLE 65 du Code général des impôts, concernant la base de détermination du revenu foncier imposable, dispose notamment: «En  cas  de  cession  d’un  bien  immeuble  ou  d’un  droit  réel  immobilier  dont  le  prix d’acquisition  ou  le  prix  de  revient  en  cas  de  livraison  à  soi-même a  été  redressé  par l’administration, soit  en  matière  de  droits d’enregistrement,  soit  en  matière de  taxe sur la valeur ajoutée, le prix d’acquisition à considérer est celui qui a été redressé par l’administration et sur lequel le contribuable a acquitté les droits dus». Les dispositions de l’article 65 ne sont pas supprimées comme le souhaitent les promoteurs immobiliers, mais renforcées via la création d’une commission multipartite, qui sera chargée d’élaborer des prix de référence pour chaque quartier.

L'economiste, Hassan El Arif 


         
 
                         
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