Un Logement à 450 000 DH : L'Etat relance le logement pour la classe moyenne



Un Logement à 450 000 DH : L'Etat relance le logement pour la classe moyenne
Au lieu d'agir sur le financement, l'Etat veut pousser l'offre en élargissant le dispositif incitatif du logement social à celui de la classe moyenne. Ce ne sera plus le prix du logement qui est fixé mais plutôt celui du m2 construit qui se situera aux alentours de 5 000 DH. Des logements pour jeunes débutants dans la vie active pour moins de 250 000 DH.

Un logement accessible pour la classe moyenne ? L’idée n’est pas nouvelle. Elle date en fait de l’année 2008, au cours de laquelle fut aboli le dispositif incitatif concernant le logement social, pour se recentrer sur le logement à 140 000 DH et celui pour la classe moyenne. Las, en dépit de l’existence de produits spécifiques lancés par les banques, la formule n’a pas pris (voir encadré), alors que la relance du dispositif du logement social, depuis janvier 2010, connaît, elle, un succès qui dépasse de loin les prévisions faites à l’origine. C’est en se prélavant de cet engouement que l’Etat compte relancer le logement pour la classe moyenne.
Comment ? A vrai dire, la réflexion de l’Etat ne va pas dans le sens de la mise en place d’un dispositif ad hoc dédié à la classe moyenne, mais il s’agit simplement d’amender le dispositif existant du logement social afin que celui-ci puisse mieux profiter à ces cibles. Plus précisément, il est question de modifier deux aspects de ce dernier dispositif.

Une famille de la classe moyenne peut tout au plus prétendre à un prêt de 480 000 DH sur 25 ans

Le premier a trait à la définition du logement social. Selon la réglementation actuelle, ce type d’habitation doit être d’une superficie minimale de 50 m2 par appartement pour un prix de vente n’excédant pas 250 000 DH (soit un prix au mètre carré subventionné de 5 000 DH tout au plus). Il s’agit de lever la contrainte sur la superficie minimale tout en conservant un prix de vente maximal au mètre carré de 5 000 DH.
Autrement dit, toute habitation pourra désormais bénéficier de l’appellation logement social, et de l’avantage fiscal dont bénéficie ce dispositif, pourvu qu’elle soit vendue au client à un prix, fixé à l’heure actuelle, de 5 000 DH par mètre carré et bien entendu entrer dans le cadre d’un programme du nombre minimal de logements à construire.

L’idée derrière cet amendement est de faire bénéficier non seulement la classe moyenne, mais également les jeunes (débutants dans la vie active…) de l’accessibilité du logement social.
Pour la classe moyenne, souffrant jusqu’à présent de l’étroitesse des logements sociaux de 50 m2, cette population pourrait bénéficier d’habitations tout aussi accessibles et de superficie plus importante. Par exemple, un logement de 90 m2 avec une finition de type «social» coûterait tout au plus 450 000 DH. Ce nouveau type de biens est surtout susceptible de profiter aux strates intermédiaires et inférieures de la classe moyenne, qui pèsent à elles deux 80% de la classe moyenne marocaine. Il faut en effet rappeler -et nous l’évoquions déjà dans notre numéro du 22 mai 2009, www.lavieeco.com- que le revenu mensuel médian d’un ménage de la classe moyenne, tel que défini par l’enquête du Haut commissariat au plan dévoilée à l’époque, est de 6 734 DH.

Or, avec un tel niveau, il est évident que le ménage ne peut acquérir un logement à 800 000 DH ni même à 600 000 DH. Les simulations faites par la FNPI avaient alors démontré qu’en contractant un crédit sur la durée maximale de 25 ans, le ménage ne pouvait prétendre qu’à un crédit de 480 000 DH. Or, avec la nouvelle formule, un 90 m2 reviendrait à 450 000 DH, ce qui non seulement est à la portée de cette classe moyenne, mais, de plus, offre un espace de vie relativement confortable pour une famille. En effet, cette superficie permettrait d’obtenir un trois-pièces, salon, largement adapté à la famille urbaine qui compte aujourd’hui 4 membres.

Par extension, le fait de faire sauter le verrou de la superficie, permettra d’étendre le bénéfice du logement social à des catégories de populations, notamment les jeunes en début de vie active qui ont des moyens limités et pas nécessairement besoin d’une superficie de 50 m2. Ainsi, les professionnels pourront mettre au point des studios à dimensions réduites plus conformes aux besoins de cette cible.

Ces studios «sociaux» devront néanmoins respecter les règles en matière d’urbanisme qui fixent des minimas pour les superficies par pièce : 12 m2 au moins pour le salon, 5 m2 pour la cuisine, 3 m2 pour la salle de bain, etc. En tout, le studio «social» doit aller au minimum sur 25 m2 pour un prix maximum de 125 000 DH. Notons que le fait de fixer par voie réglementaire un prix maximum au mètre carré, donne la latitude de changer par la suite ce prix pour accompagner le renchérissement des matériaux de construction et du foncier.

Ensuite, s’agissant d’un prix maximal, les promoteurs auront toujours la possibilité d’adapter leurs produits aux spécificités régionales et foncières. Le second amendement non négligeable qui devrait être porté à la réglementation en vigueur porte sur la latitude donnée à un même propriétaire d’acquérir plusieurs logements sociaux (possibilité qui n’existait pas jusqu’à présent), sous réserve que ces logements soient mis en location à un prix modéré maximum fixé par l’Etat et que l’acheteur respecte quelques prescriptions en matière d’entretien du logement.

Cette possibilité est introduite, d’une part, pour les investisseurs désirant placer leur argent dans l’immobilier locatif, et, d’autre part, pour créer un vase communicant entre le logement social et le parc disponible pour la location, sachant que 70% de la demande pour le locatif porte sur du logement social, selon les estimations officielles.

Démonstration : Pourquoi l'ancienne formule a échoué

Schématiquement, dans l’ancienne formule, il s’agissait d’accorder des prêts avec garantie de l’Etat (Caisse centrale de garantie) pour l’acquisition de logements d’une valeur de 800 000 DH.

Or, les promoteurs ne se sont pas intéressés au produit, si bien que la demande n’a pas trouvé d’offre. Cette fois-ci, au lieu d’agir sur la garantie de la CCG qui encourage uniquement les banques à financer le produit, c’est plutôt en amont que le nouveau plan prend son importance : agir sur l’offre, en intéressant les promoteurs à la construction de logements de superficie plus importante et à prix encadrés, en contrepartie d’incitations fiscales.

Réda Harmak
www.lavieeco.com


         
 
                         
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