Régularisation de TVA : Le délai de conservation des biens immeubles passe de 5 à 10 ans



Le projet de loi de finances prévoit une nouvelle mesure sur les conditions de déductibilité de la taxe sur la valeur ajoutée appliquée aux cessions de biens immeubles d’investissement.

Jusqu’ici, les contribuables étaient tenus de conserver ces biens pendant un délai de cinq ans. A défaut, ils devaient régulariser leur situation en reversant au Trésor un prorata à raison de 1/5 par an ou fraction d’année écoulée depuis la date d’acquisition. Le projet de loi de finances, dont certaines mesures entreront en vigueur à partir de janvier 2017, prévoit de porter le délai de conservation à dix ans au lieu de cinq actuellement.

Le passage de 5 à 10 ans du délai de conservation des biens immeubles se traduira par une hausse du
montant de la TVA que le vendeur devra restituer au Trésor en fonction du délai non respecté.

 
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Dans le schéma actuel, lorsqu’une entreprise cède un bâtiment à une autre entité cinq ans après la date d’acquisition, il n’y a aucune régularisation de TVA à effectuer. Avec la condition du délai de conservation de dix ans, le propriétaire n’aura pas à appliquer de TVA au produit de la vente. Quant à l’acquéreur, il ne devra s’acquitter que des droits d’enregistrement prévus par le code général des impôts.

A l’évidence, l’allongement du délai de conservation des biens immeubles a été inspiré par la doctrine française. Il fallait donc réviser le dispositif de TVA concernant les biens meubles et immeubles. En effet, les deux types de biens étaient régis par le même cadre réglementaire, à savoir l’obligation de conservation de cinq ans. «Ce qui n’était pas cohérent, car ils ne se consomment pas dans les mêmes délais», précise Brahim Bahmad, expert-comptable. Si les biens meubles s’usent avec le temps, nécessitent parfois des réparations ou des restaurations, les biens immeubles sont, eux, valorisés.

Les implications de ce réajustement sont importantes. Le réaménagement du dispositif concernant la TVA sur les biens immeubles, vendus avant expiration du délai réglementaire, se traduira évidemment par un accroissement des recettes fiscales. Ainsi, en cas de vente dans un délai de trois ans par exemple, le vendeur devait restituer 80.000 dirhams au Trésor, correspondant au délai de deux ans qui n’a pas été respecté. Le passage à dix ans se traduira par un montant de 140.000 dirhams (voir tableau de simulation). La régularisation de la TVA au titre des biens d’investissement immeubles, cédés avant dix ans, s’effectuera sur la déclaration du chiffre d’affaires du mois ou du trimestre au cours duquel la cession ou le retrait du bien immeuble est intervenu.

Par ailleurs, «le contribuable qui n’est pas assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée devra assumer le différentiel entre les deux dispositifs», explique Mohamed Lahyani, expert-comptable. En revanche, l’entreprise inscrite à la TVA ne fera que collecter la taxe pour le compte de l’administration fiscale puisqu’elle pourra la déduire.
La question est maintenant de savoir si l’obligation de conserver un bien immeuble n’est pas appelée à disparaître à terme à l’instar de celle concernant les biens meubles.

Le cadre fiscal des biens meubles d’occasion

Les cessions des actifs meubles d’occasion sont régies par la loi de finances de 2013. Ainsi, toute cession de matériel et outillage, matériel de transport, matériel de bureau…, utilisé par une entreprise pour ses besoins d’exploitation,  est soumise à la taxe sur la valeur ajoutée. Sont concernés les biens mobiliers ayant ouvert droit à une déduction totale ou partielle de la TVA appliquée à leur achat. La taxation s’applique quel que soit l’acheteur ou le délai de conservation écoulé entre la date d’acquisition et celle de la vente. La TVA concerne également les cessions de biens mobiliers, effectuées par des vendeurs exerçant une activité passible de ladite taxe et ayant bénéficié de l’exonération avec droit à déduction (article 92 du CGI). Sont exclues les activités hors champ de la TVA: enseignement privé et formation professionnelle, agriculture et pêche maritime…

Un contribuable peut également soumettre de manière volontaire à la TVA la cession d’un bien exclu du droit à déduction ou affecté à une activité exonérée sans droit à déduction et dont la durée de conservation est inférieure à cinq ans. Dans ce cas de figure, il peut bénéficier d’une déduction «complémentaire» égale au montant de la TVA grevant l’achat à l’état neuf diminuée d’une fraction de 1/5e par année de non-conservation. Conformément à l’article 119-II du CGI, cette option reste ouverte lorsque la facturation de la TVA est exigée par un acquéreur de biens d’occasion soumis au droit commun ou un exportateur bénéficiant du droit au remboursement.



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