Ralentissement des ventes du logement social dans plusieurs villes



Ralentissement des ventes du logement social dans plusieurs villes
Le logement social émet les premiers signes d’essoufflement dans de nombreuses villes. Trois ans après l’euphorie enregistrée au lendemain de l’entrée en application du dispositif de relance du logement social (loi de Finances 2010), le secteur se plaint de grosses méventes, surtout dans les provinces. Excepté l’axe Kénitra/El Jadida qui fait l’exception, les villes dites de province ont de nombreux stocks d’invendus et de chantiers à l’arrêt. En effet, depuis plusieurs mois, des promoteurs se plaignent de grosses méventes, voire de ralentissement de l’activité, principalement à Fès, Meknès, Oujda, Marrakech, Agadir, Béni Mellal, Khouribga… Dans la périphérie d’Agadir par exemple, l’habitat social intéresse moins les acheteurs. C’est ce qui pousse les opérateurs à revoir leur prix à la baisse en dehors d’Agadir. De l’avis d’un institutionnel, «le phénomène n’est pas une mauvaise chose car cela contribue à la stabilisation des prix avec une adéquation à la valeur réelle des biens. Mieux que cela, il y a un effort sur la qualité des produits». Même constat dans les faubourgs d’Oujda, où le logement social peine à trouver acquéreur. Surtout dans les zones qui ne sont pas bien connectées aux quartiers du centre-ville. L’inadéquation existante entre l’offre et la demande, et la qualité des logements vendus sont aussi pour quelque chose.
Du coup, les stocks d’invendus sont importants que ce soit auprès des grands groupes de promoteurs que des moyens et petits. Depuis, cette situation inquiétante de ralentissement des transactions a eu des incidences sur les chantiers actuels et des agrégats tels que les tonnages écoulés dans le ciment, l’acier, les emplois dans le BTP… Au terme du 1er semestre 2013, le secteur du BTP a perdu plus de 56.000 emplois essentiellement à cause du ralentissement de l’immobilier. Depuis plusieurs mois, de nombreux opérateurs disposent d’importants stocks d’invendus notamment à Kénitra, El Jadida, Meknès, Khouribga, Béni Mellal… Une situation «inquiétante de ralentissement des ventes partout dans les villes» corroborée par de nombreux indicateurs tels que les baisses de vente du ciment, de l’acier ainsi que les retards pris dans de nombreux chantiers. «Globalement il y a un ralentissement de l’activité, tous segments confondus», confirme Youssef Iben Mansour, président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers. Mais sur le logement social, le problème n’est pas général à l’ensemble des villes, tient à préciser Iben Mansour. Le président de la FNPI en veut pour preuve: l’axe Kénitra-El Jadida, où tout se qui se produit finit par trouver acquéreur. Ce qui n’est pas le cas pour certaines villes de province. Selon la FNPI, cette situation de ralentissement s’explique par plusieurs facteurs: la conjoncture économique qui n’est pas favorable à l’investissement, le manque de visibilité des opérateurs, l’attentisme des acquéreurs potentiels… Autres arguments qui expliquent les méventes, ceux d’ordre technique liés au non-respect des cahiers des charges par les promoteurs, notamment sur les voiries, les espaces verts, la densité, les servitudes, les services publics… Mais il y a aussi les banques qui sont plus regardantes sur l’octroi de crédits. Sur ce point précis, les établissements bancaires auraient reçu des instructions fermes pour passer au peigne fin tous les dossiers de crédit. A l’origine de ce resserrement des crédits, les multiples incidents de paiement enregistrés dans le cadre du Fonds de garantie de l’Etat avec la Caisse centrale de garantie (CCG) Fogarim. Selon de nombreux témoignages, depuis le printemps arabe, le Fogarim a enregistré des cessations de paiement. Du coup, les banques verrouillent cette formule de financement, à cause de l’insolvabilité des ménages. Elles exigent de plus en plus un apport d’au moins 30%. Pour pallier cette situation d’invendus, les promoteurs rivalisent de formules et d’incitations marketing. C’est le cas notamment de remises sur les prix (l’on passe de 250.000 à 240.000, voire 200.000 jusqu’à 180.000 DH), de cuisines équipées, de tombolas, de baisses sur l’apport lesquels passent de 70.000 voire 50.000 jusqu’à 10.000 ou encore 5.000 DH ! Si la situation ne se débloque pas, certains opérateurs n’excluent pas le zéro apport cet été avec l’arrivée des MRE.

Méventes même pour le produit à 140 000 Dh


Dans la ville de Fès, la mévente touche les promoteurs de toutes catégories (petits et grands) et tous les standings. Selon l’Inspection régionale de l’habitat, «la difficulté de la commercialisation pour le logement social est liée à la faible capacité de financement des ménages désireux d’acquérir un logement social». En effet, l’accès des ménages au financement bancaire du logement auprès des banques dans le cadre du Fogarim pose problème notamment à cause de l’apport initial exigé par les banques (30%). Ce qui est en contradiction avec la convention signée par les banques. En outre, le taux d’intérêt moyen pratiqué par les banques en 2012 a été de 6,1% et la durée moyenne de prêt en 2012 est de 15 ans. L’autre contrainte concerne la réalisation des équipements socio-collectifs et l’accompagnement au niveau des projets en cours de réalisation qui se font toujours attendre. Par ailleurs, même pour les épargnants, le foncier n’est plus une valeur d’épargne «sûre» à Fès comme ailleurs dans les autres villes.

L'economiste


         
 
                         
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