Immobilier : Trois mesures pour relancer le logement à 140 000 DH



Immobilier : Trois mesures pour relancer le logement à 140 000 DH
Revenu des personnes éligibles inférieur ou égal à 2 fois le Smig. La hauteur des immeubles ne sera plus limitée à R+3. C’est le prix de vente et non la VIT qui donnera lieu à défiscalisation.

Plus de trois ans après son lancement, le dispositif du logement à 140 000 DH ciblant les populations à bas revenu, devrait être retouché. Le ministère de l’habitat a émis en effet des propositions dans ce sens dans le cadre de la Loi de finances 2012, pour l’heure en stand-by. Dans l’ensemble, l’idée est de remettre en selle ce dispositif dont le bilan est pour le moins mitigé (voir encadré).
En premier lieu, il est question de revoir les conditions d’accès à ce type d’unités. Le logement à 140 000 DH pourrait être vendu aux personnes percevant un revenu inférieur ou égal à deux fois le salaire minimum interprofessionnel garanti (Smig) contre seulement 1,5 fois ce salaire dans l’actuelle formule, soit à l’heure actuelle 4 000 DH par mois, au lieu de 3 000 auparavant.
La rentabilité des programmes sera améliorée
L’objectif de cet amendement est d’accompagner les hausses de salaire intervenues récemment et ayant concerné la cible du logement à 140 000 DH : les habitants des bidonvilles, ceux des maisons menaçant ruine ainsi que les porteurs d’uniforme. En effet, ces derniers mois les fonctionnaires et les paramilitaires ont bénéficié d’une augmentation générale de 600 DH et d’augmentations spécifiques. Ce à quoi s’ajoute l’augmentation du Smig dans le secteur privé de 15%, qui sera achevée d’ici juillet 2012. Mais, mis à part un effet d’adaptation à la cible, la révision à la hausse du seuil d’accès au logement à 140 000 DH intervient bien pour élargir le champ des bénéficiaires de ce type d’unités. En effet, entre l’ancienne et la nouvelle formule, la part de ménages éligibles à l’accès à ce type de logement sur le plan national se trouve portée de 30 à 48%, selon les estimations du ministère.

En second lieu, l’Habitat veut revenir sur la décision de limiter les bâtiments à R+3. «Ne plus soustraire les logements à 140 000 DH des dispositions des plans d’aménagement en vigueur favorisera une certaine uniformité architecturale et urbanistique», explique-t-on au sein du département de tutelle. Mais, surtout, il faut y voir une volonté de l’Habitat de ranimer l’intérêt des promoteurs immobiliers pour ce type de produits. En effet, un des points faibles du logement à 140 000 DH est que jusqu’à présent il n’a suscité qu’une faible adhésion de ces derniers. «Rares sont les opérateurs privés qui ont investi ce segment dans le cadre de partenariats avec l’aménageur immobilier public Al Omrane», confie-t-on au ministère de l’habitat.

Avec plus de flexibilité sur la hauteur, les professionnels peuvent espérer de meilleurs niveaux de rentabilité. S’ajoutent à cela les avantages préexistants sur ce dispositif, à savoir un foncier commercialisé au prix coûtant par Al Omrane, sur lequel les promoteurs peuvent engager, dans une logique de péréquation, dans le cadre de programmes mixtes comprenant des logements sociaux et d’autres de moyen standing, en plus des logements complètement défiscalisés à 140 000 DH.

Encore faut-il pouvoir profiter de la défiscalisation du logement à 140 000 DH, ce qui n’est pas chose aisée jusqu’à présent. Mais le troisième amendement proposé par l’Habitat devrait y remédier.
En effet, le texte définissant ce segment fait mention d’une valeur immobilière totale (VIT-coût total des constructions et du terrain) ne dépassant pas 140 000 DH. Or, avec l’augmentation des prix des facteurs de production (matériaux de construction, main-d’œuvre, transport…), le coût de revient de la construction dépasse de plus en plus ce dernier seuil. Par conséquent, les promoteurs qui sont dans cette situation ont du mal à bénéficier de la défiscalisation  du fait que les Impôts se basent sur la définition légale (VIT ne dépassant pas 140 000 DH). Pour y remédier, le ministère veut limiter ce segment aux logements vendus à 140 000 DH, quel que soit le coût de production. Toutefois, le promoteur ne pourra bénéficier de la défiscalisation que sur la base de ce montant. Cela dit, au vu des très faibles marges existantes dans le créneau, et même pour une production à grande échelle, le raisonnement qui sous-tend aujourd’hui l’approche de l’Etat est d’inscrire le logement à 140 000 DH dans une approche sociale plutôt qu’économique. Selon une source bien informée au ministère de l’habitat, l’idée est de faire construire l’intégralité des logements à 140 000 DH par Al Omrane et Dyar Al Mansour (filiale CDG), qui signeraient en ce sens des conventions avec l’Etat.

Avec tout cela, il reste pour l’Habitat à régler quelques problèmes de procédures qui grèvent encore le dispositif. Entre autres dysfonctionnements, il y a notamment le mode de commercialisation. Il faut en effet rappeler que la vente de logements à 140 000 DH passe obligatoirement par les délégations régionales de l’habitat auprès desquelles s’inscrivent les postulants dont la demande est examinée par une commission comprenant plusieurs intervenants et les autorités locales. Déjà fastidieuses au vu de l’actuel poids de la demande, ces procédures devraient davantage montrer leur limite avec l’accroissement des bénéficiaires attendu avec les futurs amendements du dispositif.

Réalisations : 75 500 logements programmés, 12 500 finalisés
 
Avec 75 500 logements programmés jusqu’à fin janvier 2011 pour un objectif de 130 000 unités à fin 2012, on pourrait penser que le dispositif du logement à 140 000 DH est engagé sur la bonne voie.
Mais sur le total programmé, seuls 12 500 logements ont été finalisés, dont 7 500 réalisés par l’aménageur immobilier public Al Omrane. Et encore, le nombre de logements effectivement livrés reste très faible: seulement 4 000 logements sur 11 000 mis en vente.

Réda Harmak
www.lavieeco.com

 
 


         
 
                         
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